LETTRE DU CABINET – AVRIL 2017
Caducité des Plans d’occupation des sols : Application immédiate, différée ou neutralisée ?
Le principe de la caducité des Plans d’Occupation des Sols (POS) au 1er janvier 2016, aujourd’hui codifié à l’article L.174-1 du code de l’urbanisme, connait plusieurs exceptions contribuant à complexifier encore davantage le droit de l’urbanisme.
Afin d’assurer l’opposabilité des règles d’urbanisme aux demandes d’autorisation, les dates rappelées ci-dessous doivent guidées l’action publique en matière d’aménagements du territoire.
- Application immédiate
Il est d’abord prévu, lorsqu’une procédure de révision du POS a été engagée avant le 31 décembre 2015, que le POS devienne automatiquement caduc le 27 mars 2017, ou le 27 septembre 2018 pour les communes d’outre-mer, si le PLU n’a pas été adopté avant ces dates (L.174-3 C. Urb.).
Dans de telles hypothèses, seul le règlement national d’urbanisme (RNU) s’appliquera jusqu’à l’approbation du PLU et le respect des formalités le rendant exécutoire.
Le retour au RNU implique en particulier l’application de la règle de constructibilité limitée aux parties urbanisées de la commune, mais également l’obtention de l’avis conforme du Préfet sur les demandes de permis de construire ou les déclarations préalables.
Si les Communes peuvent envisager d’opposer un sursis à statuer aux demandes d’autorisations d’urbanisme qui seraient de nature à contrarier le parti d’aménagement retenu par le projet de PLU, dans l’attente de son adoption, cette possibilité devra être utilisée avec prudence et précaution tenant les conditions jurisprudentielles nécessaires à sa mise en œuvre.
Par ailleurs, la caducité automatique des POS en cause conduit à instaurer une « co-compétence » (pour les plus optimistes) ou à remettre en cause la compétence communale (pour les plus sceptiques) dès lors que l’avis confirme, qui devra être obtenu pendant l’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme, lie les Communes.
- Application différée
Il est également prévu, en cas d’élaboration d’un Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi) engagée avant le 31 décembre 2015, que les POS deviennent caducs au 1er janvier 2020 si le PLUi n’est pas approuvé avant cette date (L.174-5 C. Urb.).
La condition relative à la tenue du débat sur les orientations du projet d’aménagement et de développement durable avant le 27 mars 2017 a été récemment supprimée par l’article 131 de la loi n°2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté qui est venue modifier l’article L.174-5 du code de l’urbanisme.
- Application neutralisée
Enfin, il est prévu que l’annulation ou la déclaration d’illégalité d’un PLU, d’un document d’urbanisme en tenant lieu ou d’une carte communale, intervenant après le 31 décembre 2015, ait pour effet de remettre en vigueur le document immédiatement antérieur, et donc, le cas échéant, le plan d’occupation des sols.
La révision du POS devra alors intervenir dans un délai de deux ans suivant la décision du juge devenue définitive, ou lorsque le juge administratif a fixé un délai de régularisation au cours de l’instance.
Ce mécanisme prévu par l’article L.174-6 du code de l’urbanisme conduit donc à neutraliser le principe de caducité des POS pour une durée maximum de deux ans.
L’ensemble des aménagements du principe de caducité des POS posé par l’article L.174-1 du code de l’urbanisme contribue indubitablement à complexifier l’application temporelle du droit de l’occupation des sols.
Nous demeurons à votre écoute pour toutes questions sur cette problématique.